印花税、契税

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印花税

（一）印花税的概念
　　印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证所征收的一种税。

　　（二）印花税的纳税人和扣缴义务人
　　1.纳税人
　　订立、领受在中华人民共和国境内具有法律效力的应税凭证，或者在中华人民共和国境内进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依法缴纳印花税。
　　（1）立合同人——合同的当事人
　　不包括合同的“担保人、证人、鉴定人”。
　　【注意】一份合同或应税凭证由两方或两方以上当事人共同签订，签订合同或应税凭证的“各方”都是纳税人，应各就其所持合同或应税凭证的计税金额履行纳税义务。

　　（2）立账簿人
　　该“账簿”指营业账簿，包括资金账簿和其他营业账簿。
　　（3）立据人——产权转移书据
　　（4）领受人——权利证照
　　（5）使用人——国外订立合同国内使用
　　（6）各类电子应税凭证的签订人
　　2.扣缴义务人
　　证券登记结算机构为证券交易印花税的扣缴义务人。

　（三）印花税的征税范围（2019年调整）

分类	内容
合同类（11类）	买卖、借款、融资租赁、租赁、承揽、建设工程、运输、技术合同、保管、仓储、财产保险
产权转移书据	土地使用权出让和转让书据；房屋等建筑物、构筑物所有权；股权（不包括上市和挂牌公司股票）、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据
营业账簿	资金账簿、其他营业账簿
权利、许可证照	不动产权证书、工商营业执照、商标注册证、专利证
证券交易	在依法设立的证券交易所上市交易或者在国务院批准的其他证券交易场所转让公司股票和以股票为基础发现的存托凭证

【记忆口诀】一圈仓猪要管饱，三叔麦城中奸计。产权转移万分五，营业账簿二百五。借款融资零点五，工商专权固定五。

　　【注意1】“专利申请转让、非专利技术转让”属于技术合同；“专利权转让、专利实施许可”属于产权转移书据；“商品房买卖合同、土地使用权出让与转让合同”均属于产权转移书据。
　　【注意2】凡属于明确双方供需关系，据以供货和结算，具有合同性质的凭证，应按规定缴纳印花税（仅有凭证而无合同）。
　　【注意3】纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。

（四）印花税应纳税额的计算
　　1.计税依据（2019年调整）
　　（1）合同

类别	包括	不包括
买卖合同、建设工程合同	合同价款	[size=10.5000pt]
加工承揽合同	报酬	委托方提供的材料
租赁合同、融资租赁合同	租金	租赁财产价值
运输合同	运费	装卸费等其他杂费
仓储合同	仓储费
保管合同	保管费
借款合同	借款金额	利息
财产保险合同	保费	被保险物价值
技术合同	价款、报酬、使用费	[size=10.5000pt]

　【注意】上述应税合同的计税依据不包括增值税，但若合同价款和增值税未分别列明，则按照合计金额计税贴花。

　　（2）产权转移书据

适用情形	计税依据
价款与增值税分开列明	价款
价款与增值税未分开列明	价款与增值税的合计金额
未列明价款	（1）按订立时市场价格确定[size=10.5000pt] （2）依法执行政府定价的，按照其规定确定[size=10.5000pt] （3）按照实际结算价款确定

（3）营业账簿
　　①资金账簿
　　以“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额为计税依据。
　　【注意】只征一次，金额不变不再纳税，金额增加差额纳税。
　　②不记载金额的营业账簿免征印花税

　　（4）权利证照
　　以件数作为计税依据（税额5元/件）。
　　（5）证券交易

适用情形	计税依据
一般情况	成交金额
以非集中交易方式转让证券时无转让价格的	（1）按照办理过户登记手续前一个交易日收盘价计算确定[size=10.5000pt] （2）办理过户登记手续前一个交易日无收盘价的，按照证券面值计算确定

（6）其他规定
　　①同一应税凭证载有两个或两个以上经济事项并“分别列明”价款或者报酬的，按照各自适用税目税率计算应纳税额；“未分别列明”价款或者报酬的，按税率高的计算应纳税额。
　　②同一应税凭证由两方或者两方以上当事人订立的，应当按照各自涉及的价款或者报酬分别计算应纳税额。（双向征收）
　　【注意】“证券交易印花税”只对出让方征收，不对受让方征收。

2.应纳税额计算
　　印花税执行“比例税率”与“定额税率”相结合的征收方式。
　　（1）从价计征：
　　应纳税额＝计税依据×税率
　　（2）定额贴花：
　　应纳税额＝计税数量×5

【总结】房地产销售过程中涉及的税种

税种	卖方	买方	税收优惠
增值税	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]	个人转让购买2年以上，除“北上广深非普通住房”外免征
城建税	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]
教育费附加	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]
土地增值税	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]	个人转让住房免征
契税	[size=10.5000pt]	[size=10.5000pt]√	城镇职工第一次购买公有住房免征
印花税	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]
所得税	[size=10.5000pt]√	[size=10.5000pt]	个人转让购买5年以上且是家庭唯一生活用房免征

　　（五）印花税的免税规定（2019年调整）

项目	内容
金额较小	（1）应纳税额不足1角
与个人的小额交易	（2）“电网与用户”之间签订的供用电合同[size=10.5000pt] （3）个人（不包括个体工商户）转让、租赁住房订立的应税凭证[size=10.5000pt] （4）商店、门市部的零星加工修理业务开具的修理单[size=10.5000pt] （5）电话和联网购物[size=10.5000pt] （6）铁路、公路、航运、水路承运快件行李、包裹开具的托运单据
非列举凭证	（7）“人身”保险合同[size=10.5000pt] （8）企业与主管部门签订的租赁承包合同[size=10.5000pt] （9）银行“同业拆借”合同、“借款展期”合同、“日拆性”贷款合同、“国际金融组织”向我国提供优惠贷款订立的借款合同、金融机构与“小微企业”订立的借款合同[size=10.5000pt] （10）“法律、会计、审计”合同；“出版”合同；“委托代理”合同[size=10.5000pt] （11）非记载资金的其他账簿；车间、门市部、仓库设置的不记载金额的登记簿、统计簿、台账等；国库业务账簿[size=10.5000pt] （12）物资调拨单
已贴过印花	（13）已经缴纳印花税的凭证的副本或抄本[size=10.5000pt] （14）既书立合同，又开立单据的，只就合同贴花，所开立的各类单据，不再贴花[size=10.5000pt] （15）对企业兼并的并入资金，凡已按资金总额贴花的，接收单位对并入的资金，不再补贴印花[size=10.5000pt] （16）纳税人已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花
鼓励行为	（17）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据
照顾行为	（18）图书、报、刊发行单位之间，发行单位与订阅单位或个人之间书立的凭证[size=10.5000pt] （19）农业保险合同、农业生产者购买生产资料或销售自产农产品签订的买卖合同[size=10.5000pt] （20）铁道企业特定凭证免税
非经营行为	（21）军队、武警部队订立、领受的应税凭证
特殊货运	（22）由外国运输企业运输进口货物的，外国运输企业所持有的一份结算凭证，免征印花税[size=10.5000pt] （23）抢险救灾物资运输结算凭证[size=10.5000pt] （24）为新建铁路运输施工所属物料，使用工程临管线专用运费结算凭证
政策扶持	（25）股权转让（国有股权的无偿划转）[size=10.5000pt] 【注意】上市公司国有股权无偿转让，需要免征证券交易印花税的，须由企业提出申请，报证券交易所所在地税务局审批，并报国家税务总局备案

（六）印花税的征收管理（2019年调整）
　　1.印花税纳税义务发生时间
　　一般情况：纳税人订立、领受应税凭证或者完成证券交易的当日。
　　在国外签订的合同：在将合同带入境时。
　　2.印花税纳税地点

适用情形	纳税地点
单位纳税人	机构所在地的税务机关
证券交易印花税的扣缴义务人
个人纳税人	应税凭证订立、领受地或者居住地的税务机关
出让或者转让不动产产权	不动产所在地的税务机关

3.印花税纳税期限

方式	期限
按季、按年计征的	季度、年度终了之日起15日内申报并缴纳税款
按次计征	纳税义务发生之日起15日内申报并缴纳税款
按周解缴（证券交易印花税）	每周终了之日起5日内申报解缴税款及孳息

【注意】已缴纳印花税的凭证所载价款或者报酬增加的，纳税人应当补缴印花税；已缴纳印花税的凭证所载价款或者报酬减少的，纳税人可以向主管税务机关申请退还印花税税款。
　　【链接】纳税人已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。
　　【说明】是否补交印花税的关键在于“凭证所载”金额是否变化。

　　4.缴纳方法
　　（1）自行贴花
　　①印花税票一经售出，国家即取得了印花税收入，但不等于纳税人履行了纳税义务，只有在纳税人按规定将印花税票（足额）粘贴在应税凭证的适当位置后，经盖销或划销后才算完成纳税手续。
　　②已贴用的印花税票不得重用；已贴花的凭证，修改后所载金额有增加的，其增加部分应当补贴印花。
　　【注意】“修改后”所载金额有增加，应当补贴印花，但如“实际结算金额”高于应税凭证所记载金额一般不再补贴印花。
　　（2）汇贴汇缴
　　一份凭证应纳税额“超过500元”的，应当采用汇贴方式纳税。
　　（3）委托代征

契税

（一）契税的概念
　　契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向“权属承受人”征收的一种税。

　　（二）契税的纳税人与征税范围
　　1.纳税人
　　在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。
　　2.征税范围
　　（1）属于征税范围的
　　①国有土地使用权出让。
　　②土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）。
　　③房屋买卖、赠与、交换。
　　（2）不属于征税范围的
　　①土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
　　②土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
　　【注意】与土地增值税区别，关键在于纳税人的不同。

（三）契税的应纳税额
　　1.税率
　　3%～5%的幅度比例税率。
　　2.计税依据
　　（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以“不含增值税”的“成交价格”作为计税依据。
　　（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的“市场价格”确定。

　　（3）土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋的“价格差额”作为计税依据。
　　【注意】交换价格不相等的，由“多交付货币”的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
　　【提示】“交换”行为是指“房房、地地、房地”互换，“以房抵债”和“以房易货”均属于买卖行为。
　　（4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以“补交”的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。
　　【总结】有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，交换的按差额，补交的按补交金额。
　　3.应纳税额
　　应纳税额＝计税依据×税率

（四）契税的税收优惠
　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
　　2.城镇职工按规定“第一次”购买“公有住房”的，免征契税。
　　3.因“不可抗力”灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。
　　4.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
　　5.外交减免
　　依照规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
　　【注意】经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当“补缴”已经减征、免征的税款。

（五）契税的纳税期限
　　自纳税义务发生之日起“10日”内。