房产税

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（一）房产税的概念
　　房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。

　　（二）房产税的纳税人
　　在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。
　　1.产权属于国家所有的，其经营管理的单位为纳税人。
　　2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
　　3.产权出典的，“承典人”为纳税人。
　　4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
　　5.产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。

    6.纳税单位和个人“无租使用”房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由“使用人代为缴纳”房产税。
　　【注意】房屋出租原则上“出租人”为纳税人，但在无租使用的情况下，承租人实际受益，因此由承租人代为缴纳。
　　【记忆提示】受益人纳税。

（三）房产税的征税范围
　　1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，“不包括农村”。
　　2.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。
　　3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

（四）房产税应纳税额的计算

【注意1】扣除比例为10%～30%，由省级人民政府确定。（无须记忆）
　　【注意2】计税租金为不含增值税的租金收入，既包括货币收入，也包括实物收入。

　　1.关于房产原值
　　（1）房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）。
　　（2）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　2.关于投资联营
　　（1）对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。
　　（2）对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。
　　3.关于融资租赁
　　对于融资租赁的房屋，由“承租人”以“房产余值”计征房产税。
　　【注意】应纳税额计算与税收优惠经常结合考核，此外还需注意同一所房屋“前半年自用，后半年出租”的情况

（五）房产税的税收优惠

（六）房产税的征收管理
　　1.纳税义务发生时间
　　（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营“之月”起，缴纳房产税。
　　（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
　　（3）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
　　（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
　　（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
　　（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借本企业房产之次月起，缴纳房产税。
　　（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

　　（8）融资租赁房屋由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税。
　　（9）纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。
　　2.征税方法
　　按“年”计算、分期缴纳。
　　3.纳税地点
　　（1）房产税在房产所在地缴纳。
　　（2）房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

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