一房数卖合同效力顺序是什么

　　随着市场经济的发展和人们法律意识的增强，在商品房买卖过程中，为维护交易的安全和稳定，双方往往采用订立书面合同的方式使交易内容更加明确，对开发商将房屋“一女多嫁”行为效力的认定不够具体。那么，一房数卖合同效力顺序是什么？

　　一、一房数卖合同效力顺序是什么

　　审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。

　　房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立多个买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，受让方均要求履行合同的，法院按照以下顺序支持诉求：

　　1、已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予以支持；

　　2、均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予以支持；

　　3、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予以支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《合同法》的有关规定处理。

　　二、商品房“一房数卖”具有以下特征

　　1、商品房的“一房数卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法人，也可以是其他组织。

　　2、商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋力标的签订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

　　3、商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同，不构成“一房数卖”。

　　4、在前后两个房屋买卖合同中，房地产开发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺诈，也可能存在主观恶意。

　　5、房地产“一房数卖”的行为必然导致买受人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

　　三、商品房“一房数卖”合同效力如何认定

　　第一种观点认为，我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定为强制性规定，依据《合同法>第52条第(5)项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。该观点属于无效说。

　　第二种观点认为，出卖他人之物的买卖合同属于《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该观点属于效力待定说。

　　第三种观点认为，商品房“一房数卖”的合同应当认定有效，此观点属于有效说。该学说又有两种主张，一是主张我国应采取物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，需以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同的问题。