当移民走资成为潮流，香港的房子卖不动了？

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　　香港疫情反复，不少社会矛盾愈发尖锐，表面上看，只有楼市还依然坚挺。不过事实上，在移民走资潮持续之下，香港楼市虽然屡见高价成交，依然掩盖不住背后的凶潮暗涌，前景黯淡。

　　香港今年楼价可能还会上涨

　　疫情缠扰香港超过一年，经济下滑，但楼市却依然坚挺。数据显示，香港楼价首季已升近2%，而近期升势有加快迹象，分析预测第二季楼价或再升约3%，全年楼价将升逾10%，将挑战历史高位。成交量方面，首季新盘销售量达3,874伙，按年升逾6成。

　　“新香港人”趁“通关”前北水未至，加快入市，内地买家占个人买家的比率，连升三个季度，由去年第二季的约5.1%，升至今年首季的约6.6%。

　　美联集团主席黄建业表示，估计，如年内未能通关，料全年楼价录约8%的升幅，假若年内成功通关，升幅可达10%或以上。

　　但这种“楼市免疫”现象不光是在香港，几乎在全世界集体上演，例如英国和美国，楼价同样屡创历史新高，中国内地在“房住不炒”下也难遏升势。

　　不过，香港的楼市可能是两极发展，一些大户已开始出货难，据港媒报道，本月有九龙地王新盘开售遭滑铁卢，首轮开售销情不济，次轮销售更未有成交，是近年罕见的新盘惨淡销售。另外，据中原地产十大屋苑资料，4月17~18日这个周末，香港一共有15宗成交，按周下跌逾2成，其中向来为港人上车集中地的天水围嘉湖山庄更未见成交，为2月份以来首次。

　　有分析认为，最近一段时间的楼市旺可能只是假象，并没有反映出背后暴露的问题，尤其是香港的租金下跌，写字楼空置，并且近年住屋供应增加，部分地产商宁愿囤积单位丢空，也不愿平价出售，因而予人供不应求的假象。

　　香港租金下跌、写字楼空置

　　香港差饷物业估价署在3月底公布的2月份租金指数报174.6点，连跌3个月，原来不知不觉间，香港楼房租金已由2019年8月的最高点200.1，下跌至今降幅已达12.7%。

　　数据显示，到了2020年，租金指数全年跌6.7%；楼价指数微升0.26%。踏入2021年首两个月，租金指数累跌1.36%，相反，楼价指数累升1.1%。

　　租金下跌会影响楼市，一是收租客的投资与收入不成正比，甚至每月收租不够月供，减低投资者买楼意欲；二是租客眼见租金下跌，急于买楼的需求亦会下降。

　　写字楼方面，据港府最新公布数字，去年整体商厦空置量逾1,543.58万方呎，按年升约30%，更已连升2年，是有纪录以来最多，空置率达11.5%。

　　最近刚刚有新闻显示，汇丰控股行政总裁祈耀年（Noel Quinn）接受外媒访问时指出，自己已不再设独立办公室，而会以无固定办公桌（Hot Desk）工作，未来还将实行每张办公桌约两名员工共用的政策。疫情以来，企业普遍进行远程办公，现已演变成一场办公室革命；即使疫情过去，为求减低成本，企业对写字楼的需求也会愈来愈低。香港未来写字楼空置的情况可能还会继续。

　　高楼价时代即将终结？

　　由此看来，虽然目前香港楼市看起来兴旺，但背后的问题不少，兴旺也可能只是早前累积下来的购买力，在疫情稍为缓和的刺激下进入市场，短线的楼价强势，并不代表楼市长线向上，反而有种回光返照的危机感。这背后主要有两个原因。

　　首先，香港的移民走资潮还在持续，早前有民意调查显示，每5个香港人，就有一个将会移民。可以顺利移民的港人，大多为中产、专业人士或年轻人，人口大量外移会令经济委靡不振，楼市亦将失去活力，造成恶性循环。

　　其次，在香港失业率飙升至7.2%，超过26万人没有工作，在经济不景阴霾笼罩下，何来楼市刚需？另一方面，香港统计处数据显示，2019年仅4.42万对新人结婚，按年跌逾1成；2020年更夸张，按年大跌36%，只有2.82万对新人结婚，当香港人成家的需求持续减少，对买楼的需求也同样会减少。

　　不过，未来香港的楼市会怎么样？高楼价时代是否会终结？还有待观察，仍有不少人持乐观态度，有观点认为，移民走资潮对香港楼价影响很短暂，因为香港向来是“移民城市”，每当有部分人离开，就会有新人口补上，尤其是内地买家的持续入场，可能会成为未来香港的楼市动力。